Comment optimiser l’IFI avec une holding patrimoniale ?

Si vous êtes redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), vous savez à quel point la facture peut être salée. Mais avez-vous déjà envisagé de passer par une holding patrimoniale pour alléger la note ? Plongeons dans cette stratégie d’optimisation fiscale… aussi élégante qu’efficace

IFI : de quoi parle-t-on ?

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Il ne concerne que les biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement, lorsque leur valeur nette dépasse 1,3 million d’euros.

Mais ce que beaucoup ignorent, c’est qu’il existe des leviers d’optimisation, notamment lorsqu’on détient ses actifs via une structure juridique appropriée… comme une holding patrimoniale.

Qu’est-ce qu’une holding patrimoniale ?

Une holding patrimoniale est une société, créée pour détenir et gérer des actifs : parts de sociétés, biens immobiliers, titres financiers, etc. Elle agit comme une « société mère » qui possède des participations dans d'autres sociétés, appelées « filiales ».

Il existe deux grandes catégories de holdings : les holdings passives et les holdings actives. Les premières se limitent à la détention de titres et n'interviennent pas dans la gestion opérationnelle des filiales. À l’inverse, les holdings actives ou holdings animatrices participent activement à la direction et à la stratégie du groupe, en fournissant parfois des services de gestion, de financement ou de conseil aux filiales.

Optimisation IFI : l’effet holding en action

Alors, comment la holding patrimoniale peut-elle réduire l’assiette taxable à l’IFI ?

Voici les principaux leviers :

1. La distinction entre biens professionnels et biens privés

Si votre holding est animatrice, c’est-à-dire qu’elle intervient activement dans la gestion des filiales (RH, finance, stratégie...), alors les immeubles qu’elle détient peuvent être exclus de l’IFI en tant que biens professionnels.

👉 Condition : vous devez exercer une fonction de direction et tirer de cette activité la majeure partie de vos revenus professionnels.

2. L’effet "passif déductible"

Les dettes contractées par la holding pour l’acquisition ou la rénovation de biens immobiliers sont déductibles de la base IFI, à condition qu’elles soient liées à un actif taxable et que l’intention d’investissement soit claire et démontrée. Par exemple, un prêt bancaire pour acheter un immeuble locatif détenu par la holding = dette déductible ✔️

3. La dilution de propriété

En logeant plusieurs actifs immobiliers dans une holding, la valeur des parts sociales détenues par un particulier est parfois inférieure à la somme des biens détenus individuellement, notamment grâce à un abattement pour illiquidité et minorité. Cela peut réduire la valeur taxable à l’IFI.

Les pièges à éviter

Premier piège : la holding passive. Si votre société se contente de détenir des biens sans jouer un rôle actif dans la gestion de filiales, elle ne sera pas considérée comme animatrice. Résultat ? Les biens qu’elle détient resteront pleinement taxables à l’IFI.

Deuxième piège : les montages artificiels. Créer des structures complexes sans logique économique claire dans le seul but de réduire la base taxable peut être requalifié en abus de droit fiscal, avec à la clé des redressements salés et pénalités.

Troisième point d’alerte : la déduction des dettes. Seules les dettes réellement affectées à l’acquisition, la conservation ou l’amélioration d’un bien immobilier taxable sont admises. Autrement dit, pas question de déduire une ligne de crédit floue ou un prêt sans lien direct avec un actif imposable.

La holding patrimoniale, bien utilisée, est un véritable fiscal pour ceux qui souhaitent protéger, gérer et transmettre leur patrimoine… tout en optimisant leur fiscalité.

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