Depuis que l’IFI a remplacé l’ISF en 2018, la fiscalité sur la pierre est devenue plus pointue. En 2025, avec un seuil d’imposition toujours fixé à 1,3 million d’euros, de nombreux propriétaires se retrouvent concernés… sans forcément tout comprendre aux règles, surtout lorsqu’ils détiennent des biens via une SCI.
L’IFI ne s’applique qu’à l’immobilier. Fini les placements financiers dans le calcul : ici, seuls vos biens immobiliers sont pris en compte. Si, au 1er janvier, votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million €, vous entrez dans le cadre de l’IFI, avec un taux pouvant grimper jusqu’à 1,5% pour les très grosses fortunes.
Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), la forme la plus courante dans les montages familiaux, la règle est claire : l’administration considère que les associés possèdent les immeubles comme s’ils les détenaient en direct, au prorata de leurs parts.
Si la SCI est à l’IS (impôt sur les sociétés), ce ne sont pas les immeubles qui comptent, mais la valeur des parts de la société. Et cette valeur tient compte de l’actif immobilier… mais aussi du passif (les dettes, par exemple), ce qui peut alléger la facture.
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A S T U C E 💡 Pour un même bien immobilier, le choix entre IR et IS peut modifier votre IFI du simple au double. D’où l’importance de bien structurer dès le départ ! |
L’administration exige une estimation à la valeur vénale (valeur de marché au 1er janvier), que ce soit par comparaison avec des ventes récentes ou en capitalisant les loyers.
Mais bonne nouvelle : vous pouvez appliquer une décote si certains critères sont remplis (minorité, clauses restrictives…). C’est un levier d’optimisation souvent méconnu.
L’un des avantages majeurs de la SCI, c’est la déductibilité des dettes contractées pour financer ou améliorer les biens. Cela permet de diminuer la base imposable en fonction des parts détenues.
Mais attention : depuis 2019, si votre patrimoine immobilier dépasse 5 millions € et que vous êtes très endetté (plus de 60% de votre patrimoine), la déduction est plafonnée.
L’abattement de 30% dont on bénéficie en cas de détention directe d’une résidence principale ne s’applique pas automatiquement via une SCI. Pour en profiter, il faut que la SCI mette le logement gratuitement à disposition de l’associé qui y vit — et l’abattement ne s’appliquera que sur sa quote-part.
Séparer nue-propriété et usufruit permet d’alléger intelligemment la fiscalité. Par exemple, vous pouvez transmettre la nue-propriété à vos enfants et conserver l’usufruit (et donc les revenus). Cela allège l’IFI tout en gardant le contrôle.
Utiliser les comptes courants d’associés (plutôt qu’un apport en capital) permet de créer une créance qui viendra réduire la valeur des parts soumises à l’IFI.
Mais comme toujours : pour que ça tienne fiscalement, tout doit être bien formalisé (convention écrite, taux d’intérêt de marché, comptabilité précise…).
Certains investissements sortent totalement ou partiellement de l’assiette IFI : forêts, biens professionnels, etc. À condition de respecter des critères bien précis.
L’administration fiscale est vigilante : si elle soupçonne un montage artificiel (SCI créée à la dernière minute, endettement fictif entre proches…), elle peut requalifier et redresser.
Optimiser l’IFI, c’est bien. Mais encore faut-il le faire sans sacrifier d’autres aspects comme la transmission ou l’impôt sur les revenus. Un expert vous aidera à avoir une vision d’ensemble, au-delà du seul prisme de l’IFI.
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