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title: "La SCI et l’IFI : ce qu’il faut savoir"
description: Découvrez comment la SCI impacte l'IFI et les stratégies pour optimiser votre fiscalité immobilière efficacement en 2025.
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# La SCI et l’IFI : ce qu’il faut savoir

![Jonathan Cohen](https://blog.acasi.io/hubfs/Acasi%20Blog/jonathan-cohen.png)

Par Jonathan Cohen

Publié le 12 mai 2025

Depuis que l’IFI a remplacé l’ISF en 2018, la fiscalité sur la pierre est devenue plus pointue. En 2025, avec un seuil d’imposition toujours fixé à 1,3 million d’euros, de nombreux propriétaires se retrouvent concernés… sans forcément tout comprendre aux règles, surtout lorsqu’ils détiennent des biens via une SCI.

## SCI et IFI : comment ça marche concrètement ?

L’IFI ne s’applique qu’à l’immobilier. Fini les placements financiers dans le calcul : ici, seuls vos biens immobiliers sont pris en compte. Si, au 1er janvier, votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million €, vous entrez dans le cadre de l’IFI. Avec un taux progressif allant de 0,5% (de 1,3 à 2,57 M€) à 1,5% (au-delà de 10 M€)

### SCI à l’IR : attention à la transparence fiscale 🔍

Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), la forme la plus courante dans les montages familiaux, la règle est claire : l’administration considère que les associés possèdent les immeubles **comme s’ils les détenaient en direct**, au prorata de leurs parts.

### SCI à l’IS : un fonctionnement un peu différent

Si la SCI est à l’IS (impôt sur les sociétés), ce ne sont pas les immeubles qui comptent, mais **la valeur des parts** de la société. Et cette valeur tient compte de l’actif immobilier… **mais aussi du passif** (les dettes, par exemple), ce qui peut alléger la facture.

| A S T U C E 💡 Pour un même bien immobilier, le choix entre IR et IS peut modifier votre IFI du simple au double. D’où l’importance de bien structurer dès le départ ! |
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## Comment calculer la valeur imposable de votre SCI ?

### Valorisation : attention à ne pas surestimer

L’administration exige une estimation à la **valeur vénale** (valeur de marché au 1er janvier), que ce soit par comparaison avec des ventes récentes ou en capitalisant les loyers.

Mais bonne nouvelle : vous pouvez appliquer une **décote** si certains critères sont remplis (minorité, clauses restrictives…). C’est un levier d’optimisation souvent méconnu.

### Les dettes déductibles : un vrai atout

L’un des avantages majeurs de la SCI, c’est la **déductibilité des dettes** contractées pour financer ou améliorer les biens. Cela permet de diminuer la base imposable en fonction des parts détenues.

Mais attention : depuis 2019, si votre patrimoine immobilier brut dépasse 5 millions € ET que vos dettes représentent plus de 60% de la valeur de vos biens immobiliers, la déduction des dettes est plafonnée à 60% de la valeur des biens

### Résidence principale en SCI : un cas à part

L'abattement de 30% sur la résidence principale ne s'applique dans une SCI que si le logement est mis gratuitement à disposition de l'associé qui y réside effectivement, et seulement sur sa quote-part correspondante. 

Pour en profiter, il faut que la SCI **mette le logement gratuitement à disposition** de l’associé qui y vit — et l’abattement ne s’appliquera que sur sa quote-part.

## Des stratégies efficaces pour limiter l’IFI

### Le démembrement de propriété : un classique gagnant

Séparer nue-propriété et usufruit permet d’**alléger intelligemment la fiscalité**. Par exemple, vous pouvez transmettre la nue-propriété à vos enfants et conserver l’usufruit (et donc les revenus). Cela allège l’IFI tout en gardant le contrôle.

### Structurer le passif à votre avantage

Utiliser les **comptes courants d’associés** (plutôt qu’un apport en capital) permet de créer une créance qui viendra réduire la valeur des parts soumises à l’IFI.

Mais comme toujours : pour que ça tienne fiscalement, tout doit être bien formalisé (convention écrite, taux d’intérêt de marché, comptabilité précise…).

### Diversifier avec des actifs exonérés

Certains investissements sortent totalement ou partiellement de l’assiette IFI : forêts, biens professionnels, etc. À condition de respecter des critères bien précis.

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## À surveiller de près ⚠️

L’administration fiscale est vigilante : si elle soupçonne un montage artificiel (SCI créée à la dernière minute, endettement fictif entre proches…), elle peut requalifier et redresser.

### Ne pas négliger l’accompagnement 👨‍💼

Optimiser l’IFI, c’est bien. Mais encore faut-il le faire sans sacrifier d’autres aspects comme la transmission ou l’impôt sur les revenus. Un expert vous aidera à **avoir une vision d’ensemble**, au-delà du seul prisme de l’IFI.

 

Gérez et valorisez votre patrimoine immobilier à plusieurs grâce à la [SCI](https://www.acasi.io/sci). Acasi Accounting, [l'expert-comptable](https://www.acasi.io/) des indépendants, vous accompagne dans la gestion de votre SCI ! 🚀 

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Par Jonathan Cohen

Publié le 12 mai 2025

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