Micro foncier et SCI : le guide complet

Vous vous demandez si le régime micro-foncier peut s'appliquer à votre SCI ? 🤔

C’est une question qui revient en boucle chez les investisseurs. Et on comprend pourquoi : marier la simplicité du micro-foncier avec la souplesse de la SCI, c’est un peu le rêve de tout propriétaire bailleur.

Mais comme souvent en fiscalité… ce n’est pas si simple. 🧐

On fait le point ensemble sur cette alliance stratégique en 2025, chiffres à l’appui et pièges à éviter !

Qu'est-ce que le régime micro-foncier en SCI ?

Le micro-foncier, c’est un dispositif fiscal simplifié qui peut sous conditions s’appliquer aux associés d’une SCI. En clair : si vos revenus bruts issus de biens non meublés sont inférieurs à 15 000 €/an, vous cochez déjà la première case !

Et contrairement à une idée reçue tenace : oui, le micro-foncier peut être utilisé avec une SCI… indirectement. ⚖️

A S T U C E 💡

Ce n’est pas la SCI qui en profite directement, mais ses associés, à condition qu’ils soient des personnes physiques.

Les conditions d'éligibilité en 2025

Pour que vos revenus locatifs via une SCI puissent relever du micro-foncier, plusieurs critères doivent être réunis :

Le seuil de revenus

Vos revenus locatifs bruts annuels ne doivent pas dépasser 15 000 €. Seuls les biens loués non meublés sont éligibles.

Ce plafond concerne l'ensemble de vos revenus fonciers, y compris ceux provenant de la SCI.

Le type de biens concernés

Seuls les logements nus sont éligibles. Les locations meublées sont automatiquement exclues du dispositif.

L'imposition de la SCI

Le régime du micro-foncier s'applique de plein droit aux associés personnes physiques de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés qui mettent en location des logements nus.

Votre SCI doit donc être à l'impôt sur le revenu (IR), et non à l'impôt sur les sociétés (IS).

Comment fonctionne la déclaration fiscale ?

Le micro-foncier repose sur le principe de transparence : la SCI ne paie pas d’impôt en propre, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenu.

Chaque associé doit ainsi mentionner ces revenus dans la catégorie “revenus fonciers” de sa déclaration annuelle. 🎯

L’abattement forfaitaire : un vrai coup de pouce

Ce régime vous permet de dégrèver automatiquement 30% de vos revenus locatifs bruts, sans justificatif. Fini les factures de plomberie ou de syndic à scanner ! Un seul chiffre à retenir : 30% d’abattement.

⚠️ À noter : dès 2025, le projet de loi de finances prévoit un abattement porté à 50% (article 3 bis) pour encourager l’investissement locatif. Un changement majeur à suivre de près !

Calcul pratique pour une SCI

Prenons un exemple concret :

Revenus locatifs de la SCI : 12 000 € bruts
Quote-part d'un associé détenant 60% : 7 200 €
Abattement de 30% : 2 160 €
Base imposable : 5 040 €

Cette base sera ensuite intégrée aux autres revenus de l'associé et taxée selon son taux marginal d'imposition.

Les avantages du micro-foncier en SCI

Simplicité administrative

C’est LA grande force du régime micro-foncier : pas de paperasse inutile, pas de calculs alambiqués.

👉 Tout est forfaitisé, tout est simple. Un gain de temps considérable.

Optimisation fiscale

Si vos charges sont faibles, vous êtes gagnant ! ✨

E X E M P L E 💡

Un appartement récent, sans emprunt ni gros travaux ? Le micro-foncier est sans doute plus avantageux que le régime réel.

Transmission facilitée

La SCI permet de transmettre un patrimoine immobilier en douceur, grâce à la donation progressive de parts sociales.

Bonne nouvelle : le micro-foncier ne remet pas en cause ces avantages successoraux !

Les inconvénients à connaître

Pas de déduction des charges réelles

En contrepartie de la simplicité, vous perdez le droit de déduire vos charges réelles :

Travaux de rénovation 🧱
Intérêts d’emprunt 💸
Frais de gestion 🗂️

B O N À S A V O I R 💡

Si vous prévoyez d’importants travaux ou un financement à crédit, mieux vaut envisager le régime réel.

Responsabilité illimitée des associés

En SCI, les associés sont indéfiniment responsables du passif. Même sous micro-foncier, cela ne change pas.

Une SCI bien gérée reste sûre, mais il faut en avoir conscience.

Cession de parts complexe

La vente de parts sociales est plus longue et encadrée qu’une simple vente de bien immobilier. Cela peut ralentir une stratégie de désengagement rapide.

Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?

Cette décision dépend essentiellement du niveau de vos charges réelles.

Optez pour le micro-foncier si :

Vos charges représentent moins de 30% de vos revenus locatifs
Vous privilégiez la simplicité administrative
Vos biens sont récents et nécessitent peu de travaux
Vous n'avez pas d'emprunt important

Préférez le régime réel si :

Vos charges dépassent 30% des loyers
Vous avez des travaux importants à déduire
Vous remboursez des emprunts conséquents
Vous souhaitez créer du déficit foncier

L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.

Les évolutions prévues en 2025

Le gouvernement souhaite renforcer l'attractivité du micro-foncier. L'augmentation de l'abattement à 50% représenterait un gain fiscal substantiel pour les propriétaires concernés. Cette mesure s'inscrit dans une volonté de stimuler l'offre locative privée face à la crise du logement.

Le duo micro-foncier + SCI n’est pas un mythe… mais une stratégie à manier avec précision.

Dans certains cas, il peut booster votre rentabilité sans alourdir vos démarches. Dans d'autres, le régime réel restera roi. Votre situation patrimoniale est unique : n’hésitez pas à demander conseil pour faire les meilleurs choix.

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