Vous songez à créer une Société Civile Immobilière mais vous vous interrogez sur ses implications fiscales, notamment concernant la Cotisation Foncière des Entreprises? Vous n'êtes pas seul! En 2025, plus de 1,6 million de SCI sont actives en France, et beaucoup d'investisseurs se perdent encore dans cette fiscalité complexe.
La Société Civile Immobilière est une structure juridique spécialement conçue pour détenir et gérer un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de s'associer pour acquérir et administrer des biens immobiliers ensemble.
Avec sa propre personnalité juridique, distincte de celle de ses associés, la SCI offre une flexibilité remarquable qui séduit de plus en plus d'investisseurs. En 2025, le nombre de créations de SCI a augmenté de 12% par rapport à l'année précédente, témoignant de son attractivité croissante.
La SCI présente de nombreux avantages stratégiques:
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A S T U C E 💡 Lors de la rédaction des statuts, prévoyez des clauses d'agrément strictes pour contrôler l'entrée de nouveaux associés et préserver l'harmonie au sein de la SCI ! |
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) constitue l'une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale, aux côtés de la CVAE. Cet impôt local, qui a remplacé la taxe professionnelle en 2010, est basé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle.
❗Saviez-vous que les taux de CFE peuvent varier considérablement d'une commune à l'autre? En 2025, l'écart peut aller du simple au triple selon les territoires! À Paris, le taux moyen est de 16,2%, contre seulement 5,8% dans certaines communes rurales.
Sont assujetties les personnes physiques ou morales exerçant une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année d'imposition. L'élément déterminant n'est pas la forme juridique, mais la nature de l'activité exercée.
Bonne nouvelle! Une SCI n'est pas automatiquement soumise à la CFE. Tout dépend de la nature de son activité et de la destination des biens qu'elle détient.
En général, les SCI qui se contentent de gérer leur propre patrimoine immobilier sans activité commerciale bénéficient d'une exonération. C'est notamment le cas pour:
À l'inverse, votre SCI sera soumise à la CFE dès lors qu'elle exerce une activité considérée comme commerciale, notamment:
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A N E C T O D E 💡 Thomas, investisseur parisien, a créé une SCI pour acheter et louer 3 appartements en location saisonnière. "J'ai eu la mauvaise surprise de recevoir un avis CFE de 3 200€! J'ignorais que proposer des services de conciergerie transformait mon activité en prestation commerciale." |
L'assujettissement à la CFE peut impacter significativement votre rentabilité. En 2025, le montant moyen de CFE s'élève à environ 1 200€ par an, avec d'importantes variations selon les communes.
Si vous souhaitez limiter l'exposition à la CFE, plusieurs options s'offrent à vous:
Si votre SCI est assujettie à la CFE, vous devez soumettre une déclaration initiale dans les 90 jours suivant le début de l'activité imposable. Ensuite, un avis d'imposition annuel sera disponible en novembre sur votre espace professionnel impots.gouv.fr.
Le paiement s'effectue en deux temps: un acompte de 50% avant le 15 juin et le solde avant le 15 décembre. Depuis 2025, le télépaiement est obligatoire pour toutes les entités concernées.
La relation entre SCI et CFE illustre parfaitement l'importance d'une approche globale dans la structuration de vos investissements immobiliers. Si la SCI offre de nombreux avantages en matière de gestion et transmission patrimoniale, ses implications fiscales méritent une attention particulière.
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