Vous êtes associé d'une SCI et envisagez de vendre un bien ? Entre impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et exonérations, la fiscalité des plus-values immobilières en SCI recèle de nombreuses subtilités qui peuvent considérablement impacter votre rendement.
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien, majoré des frais d'acquisition et des dépenses de travaux.
Pour une SCI à l'IR (régime par défaut), la SCI est fiscalement transparente :
Pour une SCI à l'IS (par option) :
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📊 S T A T I S T I Q U E Selon l'Institut de la Fiscalité Immobilière, 68% des SCI familiales optent pour l'IR, tandis que 76% des SCI entre associés non familiaux choisissent l'IS. |
Pour les SCI à l'IR, l’imposition combine :
19% d'impôt sur le revenu
17,2% de prélèvements sociaux
Soit une imposition globale de 36,2% avant abattements.
Chaque associé doit déclarer sa quote-part de plus-value, même si les fonds restent dans la SCI.
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A S T U C E 💡 J'ai accompagné un client qui a patiemment attendu 3 mois supplémentaires avant de vendre son bien, passant ainsi le cap des 22 ans de détention. Résultat : une économie fiscale de 42 000€ sur une plus-value de 220 000€ ! |
Certaines situations permettent une exonération totale, comme la vente de la résidence principale (tous les associés doivent y résider), la première cession d'un logement sous conditions de remploi, la cession d'un bien dont le prix n'excède pas 15 000€, ou encore la cession par des retraités ou invalides sous conditions spécifiques.
Prenons l'exemple d'une SCI revendant un immeuble acheté il y a 12 ans pour 500 000€ et cédé aujourd'hui à 700 000€. En régime IR, avec les abattements applicables, l'impôt total s'élèverait à 52 467€ (26,23% de la plus-value brute). En régime IS, avec 150 000€ d'amortissements déjà pratiqués, l'impôt atteindrait 87 500€, soit 43,75% de la plus-value économique réelle.
L'Observatoire de la Fiscalité Immobilière a relevé que 23% des cessions par des SCI interviennent dans les trois mois suivant une date anniversaire d'acquisition permettant un gain fiscal significatif. Retarder de quelques mois une vente peut parfois permettre de franchir un palier d'abattement et réduire considérablement la facture fiscale.
Une stratégie efficace consiste à faire apporter les parts de SCI à une holding soumise à l'IS, bénéficiant ainsi du sursis d'imposition. La holding fait ensuite vendre le bien par la SCI, et bien que la plus-value soit imposée, les liquidités remontent à la holding qui peut les réinvestir sans imposition supplémentaire immédiate.
Le démembrement au sein d'une SCI permet une répartition optimisée de la charge fiscale et ouvre des possibilités de donation avant cession. Une famille a ainsi économisé plus de 80 000€ d'impôts sur une plus-value de 500 000€ grâce à cette structuration judicieuse.
Pour les SCI à l'IR, il faut remplir l'imprimé 2048-IMM dans les 30 jours suivant la vente, payer l'impôt chez le notaire et reporter les informations dans la déclaration annuelle. Pour les SCI à l'IS, la plus-value est simplement intégrée au résultat imposable, déclarée via le formulaire 2065 et l'impôt est payé selon le calendrier habituel de l'IS.
Entre le choix du régime fiscal, la planification des cessions et l'utilisation des dispositifs d'exonération, les leviers d'optimisation sont nombreux mais requièrent une expertise pointue. Face à la complexité de cette fiscalité et aux enjeux financiers, un accompagnement professionnel s'avère souvent indispensable pour maximiser votre rendement après impôt et éviter les pièges qui coûtent cher à de nombreux investisseurs chaque année.